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『負債』と『資産』の考え方

住宅ローンを抱えている場合、不動産は『負債』です。『資産』であれば、その不動産が『お金を稼ぐ不動産』でなければなりません。ビルやマンションなどのオーナーであれば、そこに住む人たちからの家賃収入を得られますから、それは『資産』ですね。

 

 

ですが、ただ自分たちが住むだけの居住であり、そのローンを支払わなければらならないのであれば、それは『負債』です。

 

 

そのあたりのファイナンシャルインテリジェンス（金融的な知識）は、『金持ち父さん貧乏父さん』を読んで学ぶのがいいでしょう。

 

 

任意売却とは、

『ローンの支払いが滞っている不動産を、競売とは異なった実勢の市場取引において売却し、その売ったお金を却金を残ローン返済に充てる手続き』

 

のことです。しかし、不動産に住宅ローン債権者などの抵当権者がついている場合は、その人たちにきちんと話をしてからの売却となります。またこの場合、『ローンが残っている負債』だったわけですから、それを売却してもマイナスにしかならない場合もあるので注意が必要です。

この章のまとめ

• 『負債』と『資産』の違いを理解する。
• 任意売却とは、『ローンの支払いが滞っている不動産を、競売とは異なった実勢の市場取引において売却し、その売ったお金を却金を残ローン返済に充てる手続き』。
• 不動産に住宅ローン債権者などの抵当権者がついている場合は、その人たちにきちんと話をしてからの売却となる。
• 売却してもマイナスにしかならない場合もある。

 

住宅ローンが残っている不動産がある場合は任意売却すべし

さて、住宅ローンが残っている不動産がある場合、自己破産をする前に、それを任意売却をした方がいいか、それとも後の方がいいか。答えは、

 

『自己破産の前に任意売却した方がいい』

 

です。そうすれば、自己破産の取扱が『同時廃止事件』となります。

 

おさらいしましょう。

 

• 処分する財産がある場合＝管財事件
• 処分する財産がない場合＝同時廃止事件

 

 

そして、管財事件となると、その手数料や終了するまでの期間に大きなロスが出ます。圧倒的に同時廃止事件として処理した方が、メリットがあります。管財事件は予納金だけで50万円かかりますし、期間も半年～1年かかります。同時廃止事件なら、1万～5万円で済みますからね。期間も3～4か月です。

 

それに、どの道管財事件として扱うことになっても、不動産は『強制競売』となってしまいます。競売にかけられて、不動産を売られてしまうんですね。どうせ売るわけですから、強制的ではなく、自主的にした方がいいし、それにかかるお金も、時間も、また、余計なお金も時間も、かからない方がいいに決まってますからね。

 

また、任意売却の方が、競売にかけるよりも不動産を割高で売却できる、というメリットもあります。競売では市場価格の7割程度でしか不動産を売却出来ない、という特徴があります。どうせ売るなら少しでも高く売れた方がいいですからね。

 

• 競売＜任意売却

 

 

です。

 

ローンが残っている場合は自己破産で清算される

そして、前述したように、この場合で任意売却する不動産は、『ローンが残っている負債』だったわけですから、それを売却してもマイナスにしかならないことがあります。自己破産前に任意売却すれば、それもはっきりします。そして、マイナスにしかならなかった場合、その後の自己破産で、それが清算されてゼロになるので、そうした方が賢明だと言えるわけですね。

 

 

自己破産の前に任意売却すれば借金がなくなるかも

更に、『自己破産の前に任意売却する』ことによって、もしかしたら自己破産をしなくてもよくなるかもしれません。競売よりも高く売れる任意売却ですから、それで残債が完済できることもあり得るわけですね。これも、『自己破産の前に任意売却する』ことが勧められる理由の一つです。

 

 

偏頗弁済にはならない

また、『自己破産の前に任意売却する』行為が『偏波弁済（へんぱべんさい）』に当たり、そうすると自己破産の免責が下りないという心配は、する必要はありません。おさらいしましょう。偏波弁済とは、『特定の人だけに借金を返す。えこひいきみたいなもの』です。

 

 

複数の債権者がいて自己破産をするときは、偏波弁済は認められません。偏っていて、公正・平等ではない行動を取ると、大きなトラブルに発展するからです。

 

 

この『自己破産の前に任意売却する』行為によって、確かにこの不動産の抵当権者にその売却したお金が支払われます。しかし、それどの道、管財事件となって強制競売になったときでも、同じようにその抵当権者たちに支払われました。つまり、

 

A、B、C、D、E、Fさんの5人がいて、そのうち、A、B、C、Dさんは不動産の抵当権だった。でも、E、Fさんはその不動産の抵当権者ではなかった。他の方法でその人にお金を貸していた、あるいは返済してもらう権利を持っていた。

 

この場合、自己破産の前に任意売却しようが、後に任意売却しようが、どっちみちこの『E、Fさん』には任意売却をしてえたお金は振り分けられないのです。従って、これは偏波弁済に該当しないということですね。

 

 

以上によって、基本的な考え方としては、任意売却は、自己破産の前にした方がメリットが大きいことが分かりました。あくまでもケースバイケースですが。

 

この章のまとめ

• 住宅ローンが残っている不動産がある場合は自己破産の前に任意売却した方がいい
• どの道管財事件として扱うことになっても、不動産は『強制競売』となってしまう。
• 任意売却の方が、競売にかけるよりも不動産を割高で売却できる。
• ローンが残っている場合は自己破産で清算される。
• 自己破産の前に任意売却すれば借金がなくなるかも。
• 『自己破産の前に任意売却する』行為は偏頗弁済にはならない。