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大家(家主・オーナー)が自己破産した場合、賃貸契約はどうなる?

自己破産

大家(家主・オーナー)が自己破産した場合、賃貸契約はどうなる?

自己破産

場合によっては出ていかなければなりませんが、ほとんどの場合、新しい大家との間で賃貸契約を交わし直し、そこに住み続けることができます。そうしなければ新しい大家も、家賃収入が減るからです。

 

どーもっ!ものしりニワトリです!この記事に書かれた情報を、補足したり解説するナビゲーターだよ!

自己破産

自分じゃなくて、自分が住んでいるマンションのオーナーが自己破産するっていうことだね!その場合はどうなるんだろう?詳しく解説するね!

ぴよぴよ(親分に任せれば大丈夫っす)!

 

賃貸物件に住んでいる人が自己破産をした場合

もし賃貸物件に住んでいて自己破産をした場合、その物件から追い出されることはありません。自己破産をするときは、手続きが2つあります。

 

  • 処分する財産がある場合=管財事件
  • 処分する財産が無い場合=同時廃止事件

 

自己破産

ですね。そのうち、管財事件となった場合は、財産を処分しなければなりません。その財産とは、

 

処分されない財産

  • 換価20万円以下のもの
  • 99万円以下の現金
  • 生活に必要最低限の家財道具

 

以外のもの全てです。従って、不動産を持っている場合はそれも対象であり、持ち家がある場合はそれを売ることになるわけですね。ですから、家族みんなで持ち家に住んでいるという場合は、その家を売って引っ越しを余儀なくされるので、アパートなどの賃貸物件に移らなくてはならない可能性が出てきます。

 

自己破産

 

しかし、最初から売れるような財産もなく、同時廃止事件として手続きをする人で、部屋は賃貸物件だということになれば、その部屋を処分することにはなりません。その部屋はオーナーが別にいますからね。その人にお金を払って借りているだけですから。家賃の滞納をしていない限り、そこから出ていく必要性もありません。

 

自己破産

持ち家がある場合は自己破産によって処分する。でも、賃貸物件に住んでいる人は自分の家じゃないから、その住んでいる部屋を処分されることはないね!滞納していたら別だけど!

ぴよぴよ(とにかく自分の財産だけが処分されるっす)!

この章のまとめ
  • 賃貸物件に住んでいる人は、自己破産をしても家賃の滞納をしていない限り、そこから出ていく必要性はない。

 

大家自体が自己破産をしてしまった場合

ですが、そのオーナー(大家・家主)自体が自己破産をしてしまった場合はどうすればいいでしょうか。これは先ほどの考え方からして、オーナーはこの不動産(マンション等)を売る必要がありますね。ですから、そこに住む人は引っ越しを余儀なくされることになるという発想が浮かびます。

 

自己破産

 

まずはその通りです。しかし、その処分するタイミングや方法によっては、引っ越しをしなくていい、あるいは、引っ越さなくてはならないとしても、一定期間、保留される、ということになります。

 

不動産を売る方法としては、

 

  • 任意売却
  • 競売

 

の2つがあります。このうち破産者に推奨されるのは任意売却です。

 

自己破産

 

競売は半ば強制的な処分ですが、任意売却というのは文字通り、自分の意志で売却するということですから、少し有利な条件で売れるメリットがあるんですね。任意売却の方が競売よりも高く売れる可能性があります。

 

自己破産

また、もしかしたらこの任意売却によって、自己破産をしなくてもよくなるかもしれませんからね。それで売ったお金で借金を返せたら、自己破産はしなくてもいいわけですから。競売の場合は、

 

  • 自己破産→競売

 

等という流れが通常ですから、既に破産手続きを踏んだ後の行動という考え方ですからね。しかし、任意売却なら、

 

  • オーナーA→オーナーB

 

自己破産

 

に変わるだけですから、マンションに住んでいる人にはそう大した影響はありませんよね。新しいオーナーBとしても、中に人がいてくれないと、家賃収入がなくなりますからむしろいて欲しいですよね。だから任意売却されてしまった方が全ての人にとって都合がいいと言えるでしょう。

 

自己破産

 

自己破産

マンションのオーナーであった場合は、一軒家と違って影響が大きいね!マンションに住んでいる人全員に影響を及ぼすからね!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 大家が自己破産をしてしまった場合は不動産(マンション等)を売る必要がある。
  • 不動産を売る方法は、競売任意売却の2つがある。
  • 破産者に推奨されるのは任意売却。
  • オーナーが変わっても、オーナーとしては中に人がいてくれないと、家賃収入がなくなりますからむしろいて欲しい。

 

大家が変わった方が状況が良くなる場合もある

私も以前、ボクシングジムのオーナーが途中で変わったのですが、そのオーナーAは、確かに昔はチャンピオンだったというのですが、酔っぱらいながらミットを持ったりして、あまり練習になりませんでした。しかし、新しいオーナーBは世界チャンピオンを何人も輩出しているだけあって、練習しがいのある人でした。

 

自己破産

 

つまり、オーナーが変わるということは、そのオーナーとの直接的な関わりがどれくらいあるかによって変わり、関わりがなければ全く関係ないということになりますね。しかも、変わった方がむしろいい方向になる場合もあるということです。この不動産の場合は、オーナーが変われば『敷金が返ってくる』ケースもあるので、そうなればむしろラッキーですね。

 

自己破産

マンションの住人にとってはオーナーが突然変わって影響が出るわけだけど、それが良い方向に傾くこともあるからね!悪くなるって決まったわけじゃないよ!

ぴよぴよ(一概には言えないっすね)!

この章のまとめ
  • 大家が変わった方が状況が良くなる場合もある。

 

不動産オーナーの目的は毎月常に一定の収入を確実に確保すること

しかし、競売となると、

 

  • マンションの一室を借りた人(入居者)
  • そのマンションの抵当権を持っている人(抵当権者)

 

自己破産

 

とで、どちらに権威の優位性があるかという話になります。そして、もしマンションの抵当権者の権利の優位性が認められ、その新しいオーナーが『出ていってくれ』と言ったら、入居者は出ていかなければなりません。というか、原則として競売でオーナーが変わった場合、出ていかなければなりません。大体、6か月程度の猶予は与えられますが、敷金は返ってこないことがほとんどです。

 

自己破産

 

この優位性の判断は、『どちらが先に契約したか』ということで判断します。

 

  • 入居者:いつ入居したか
  • 抵当権者:いつ抵当権を登記したか

 

ということですね。どちらか日付が早い方が、権利の優位性を得られます。しかし、往々にして抵当権というものは建物が出来たときにつけられる場合が多いので、抵当権者が権利の優位性を得ることがほとんどです。

 

ただし、先ほども言った様にマンション等は入居者がいて初めて資産価値を発揮するものですから、その貴重な収入源である入居者に『出ていけ!』ということはほとんどないでしょう。原則として6カ月以内に出ていかなければならないとしても、その新オーナーと『新しく賃貸契約を交わす』ことで、そこにそのまま住み続けることになる場合がほとんどです。

 

自己破産

 

もしそこで追い出されるような人がいるとしたら、冒頭にも書いた様に『家賃を滞納している人』でしょうね。そういう人を『▲の入居者』とした場合、やはりその機会に『○の入居者』に入れ換えたいですからね。そして毎月常に一定の収入を確実に確保することが、不動産オーナーとしての当然の考え方です。

 

もちろん、中には何年もの滞納を認めてくれるオーナーもいて、それに恩を覚えた入居者が、お金持ちになって後で大きな恩を返す、という場合もありますから人生いろいろですが、往々にして、現実的な判断として行われるのは『▲の入居者』の拒絶です。だからこそ賃貸契約の際に審査があり、連帯保証人が必要となるわけですからね。

 

自己破産

つまり、高い確率で出ていかなくてもいいってことだね!新しいオーナーとしても、せっかくの収入減をわざわざ追い出すなんてやる意味がないからね!空室を埋めるのが不動産オーナーの仕事なんだから!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 原則として競売でオーナーが変わった場合、入居者は出ていかなければならない。
  • その際、6か月程度の猶予は与えられるが、敷金は返ってこないことがほとんど。
  • 抵当権者が権利の優位性を得ることがほとんど。
  • 不動産オーナーの目的は毎月常に一定の収入を確実に確保すること。

 

 

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