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住宅ローン審査を通過する為には

審査基準については、基本的に外部には非公開で詳細は不明ですが、各金融機関で住宅ローンのパンフレットには、

 

• 『税込年収○万円以上』
• 『勤続年数○年以上』
• 『連帯保証人有りで○万円までご融資』

 

などと記載されています。この内容が、一般的に各住宅ローン申し込みの第一条件となります。この条件を確認せず住宅ローンの申し込みをしても基準を満たしていない項目があると、ほぼ確実にローン審査は通過できません。

 

金融会社の担当者に提出した時点で、チェックされ申し込みに至らない事も多くなります。この点から、申し込み条件を事前にチェックし合致していることを分かった上で申し込みを行い、ローン審査機関での審査の前に、金融会社での内部審査で通過する必要があります。

 

こちらに関しては住宅ローンに限らず、

 

• マイカーローン
• 教育ローン
• カードローン

 

等の全てのローンに共通し必要な項目です。ただ表向きの申し込み条件に合致していても、審査に通らない事もあります。審査に通らなくても、通らなかった理由は絶対に教えてくれません。この基準が分かればローン審査が通過しやすくなりますが分からない為、最も困難なポイントとなります。

 

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住宅ローンは融資額が1000万円を超える場合がほとんどで、多額になる事から他のローンでは審査に通っても住宅ローンには通らない事もあり、基準は厳しくなっています。

 

少額融資のローンの場合は、アルバイト、パート、専業主婦でもすぐ結果が出て審査も通りやすいのですが、多額のお金を長期間に渡って支払い続ける住宅ローンは、審査も慎重になり簡単に結果が出にくいのです。

 

一般的に、申し込む条件として多い項目は以下のようになります。

 

「年収」

月収だけではなく、賞与等も含めた年間の収入金額で判断します。申込者個人の年収だけでなく、世帯全体の年収を判断基準にしている場合もあり、こちらの方が若干有利なところもあります。

 

 

「継続収入」

月々継続的に収入があるかどうかは、返済計画を立てる上でとても重要なポイントです。ある月は8万円、ある月は40万円のように月々の収入にバラつきがあるよりも、毎月25万円と決まった収入がある方がローン審査をする金融機関からすれば安心できます。

 

「勤続年数」

勤続年数は、長ければ長いほど心象が良くなります。トータルの会社員としての勤務年数がいくら長くても、転勤が多い人はローン期間中に仕事を辞めて、継続的な収入が不安定になるのではと危惧される事もあります。1年や2年の勤続年数よりも、最低5年以上の勤続がある方が審査には有利と考えられます。

 

「現在の年齢」

年齢については、若いと住宅ローンを組むのに不利というわけではなく、むしろ年齢が高くなる方が住宅ローン審査に関しては不利になります。例えば、年収が同じ400万円の25歳の人と50歳の人が同じ金額の家を購入し、25年の長期ローンを組んだ場合、返済完了時の年齢が25歳の人は50歳に対して50歳の人は75歳になります。50歳ならまだ現役の会社員で働いていますが、75歳だとローン開始時と同様の収入があるとは考えにくくなるのです。

 

 

この為、高齢者からの住宅ローンの申し込みを制限しているところもあります。少額のカードローン審査は支店の係長クラスの判断に委ねていても、住宅ローンだと支店長クラス、またはそれ以上にまで判断が委ねられる事もあります。住宅ローンは、

 

• 銀行
• 信販会社
• 信用金庫
• 信用組合

 

等それぞれ重点を置いている基準が違います。できるだけ多くのところでローン相談をし、自分に合った場所を見つける事が一番です。

 

 

 

 

この章のまとめ

• 住宅ローン審査基準は、基本的に外部には非公開で詳細は不明。
• 年収、勤続年数、連帯保証人の有無は必ずチェックされる。
• 住宅ローンは融資額が1000万円を超える場合がほとんどで、融資額が大きい為基準は厳しい。

 

 

住宅ローンで連帯保証人は必要か?

住宅ローンは融資額が高額で、ローン申し込み時に連帯保証人が絶対に必要と考えている人が多いと思います。ですが、実際には一部の信用金庫や地方銀行を除けば、連帯保証人は不要の場合がほとんどです。ただし、審査結果によっては連帯保証人が必要な場合もあります。

 

 

 

連帯保証人が必要な場合

• 土地・建物の名義が共有になっている場合（名義共有者が連帯債務者）
• 親子2世代ローン等で債務者が複数になる場合（連帯債務者になります）
• 夫婦の合算収入で申し込んでいる場合（相手側が連帯保証人）
• 自営業者の場合
• 年収が少ない・勤続年数が短いなど審査で難点があった場合
• その他、連帯保証人が必要と金融機関から判断された場合

 

上記の場合に連帯保証人や連帯債務者が求められる事がありますが、単独名義で個人収入で住宅ローンに申し込んだ場合は、連帯保証人を必要としないと思ってもらって良いでしょう。

 

ですが、住宅ローンの場合は系列の信用保証会社での保証を条件にしています。この保証料は借入金額によって違いますが、借入金額の２～７%となっており、1000万円の借入で20～70万円くらいです。

 

この保証会社システムは、債務者が支払いできなくなった時に弁済してくれる有難いものと思いがちですが、実際には少し違います。金融機関は保証会社を間に挟む事により不良債権を抱えず、債権回収もしなくて済みます。

 

債務者にとっては、債権回収の専門業者から督促を受ける事となり、最終的には競売などでマイホームを手放さざるを得なくなります。結局は金融機関が損をしない為に、連帯保証人ではなく保証会社を利用させている可能性もあります。

 

 

 

 

この章のまとめ

• 住宅ローンは融資額が高額だが、一部の信用金庫や地方銀行を除けば、連帯保証人は不要の場合がほとんど。
• 債務者は支払いが滞れば、債権回収の専門業者から督促を受ける。

 

 

自己破産時のマイホームの取り扱いについて

頑張って働いて手に入れたマイホームですが、

 

• 不景気による減収
• リストラ
• 債務者の突然の事故、病気

 

等の不測の事態により債務の支払いが困難になった時、最後の手段として自己破産をする方法があります。

 

自己破産をするには、現住所地の所轄の地方裁判所に申立書を提出します。提出された書類を裁判所が審理し、申し立て者の支払いが不能と認め自己破産の条件を満たしていれば、破産決定を行います。また、その時債務を免除してもらう為の審理（免責不許可事由の審理）をし、認められると免責決定となり債務が全て免除されます。

 

ですが、自己破産をする為には所有財産の処分が必要になります。財産としての対象は、20万円以上の換金価値のある資産となっており、下記のものが対象となります。

 

処分財産としての対象

• 住宅
• 自動車
• 保険証券
• 株式証券
• 貴金属

 

 

 

預貯金も対象となりますが、99万円以下の現金は生活に必要な費用として対象外になります。

 

マイホームの取り扱いについては、残念ですが自己破産をした場合には処分対象となってしまう為、手放さなければなりません。破産開始手続き決定後、破産管財人により任意売却、競売などにより処分されます。

 

 

また、住宅ローン申請時に連帯保証人を付けていた場合には状況が変わってきます。破産を申し立てた債務者は、破産する事により債務の支払いが免除されますが、連帯保証人には適用されません。したがって、残債全てが連帯保証人に降りかかる事となります。状況によっては、連帯保証人も同時に破産手続きを行う事もあるのです。

 

マイホームを持つ事は誰であっても一生の夢で、一戸建ての我が家に住んでいる人には憧れです。一生懸命働いて、または夫婦で頑張って住宅ローンを払っている家庭もたくさんあります。ですがローン完済前に、残念ながら自己破産をし自宅を手放さなければならない時もあるでしょう。そんな事は起こらないのが一番ですが、住宅ローンは長い期間支払い続けていくものですので、万が一の時の事も想定しておきましょう。

 

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この章のまとめ

• 自己破産をする為には、所有財産（20万円以上の換金価値のある資産）の処分が必要になる。
• 99万円以下の現金は生活に必要な費用として対象外。
• マイホームは任意売却、競売などにより処分される。
• 自己破産をしても連帯保証人には適用されず、何もしなければ残債全てが連帯保証人に降りかかる。
• 状況によっては連帯保証人も同時に破産手続きを行う必要がある。