借金

個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)ならマイホームを残すことができる?

質問

個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)ならマイホームを残すことができる?

答え

できます。個人再生には住宅ローン特則があるのが利点ですね。

 

どーもっ!ものしりニワトリです!この記事に書かれた情報を、補足したり解説するナビゲーターだよ!

ニワトリ

住宅ローン特則があるから、個人再生をしても家を残すことができるんだね!自己破産なら無理だからね!詳しく解説するね!

ぴよぴよ(親分に任せれば大丈夫っす)!

 

個人再生は住宅を残したい人にとっては便利な債務整理

個人再生における住宅ローン特則については、いくつかの記事に書きました。

 

借金

 

 

個人再生は住宅を残したい人にとってはとても便利な債務整理となっているわけです。自己破産になると住宅を処分することになりますからね。その代り借金を全て帳消しにできるのですが、そのようにして様々な債務整理、つまり、

 

 

借金

 

とは、メリットとデメリットがあります。それらをよく考えた上で、自分の現在の状況がどの債務整理に最も適しているかを考えるべきだということですね。

 

借金

自己破産をしたり、任意整理で整理の対象にしたりすると、住宅を引き揚げられたり処分されるからね!住宅ローン特則は便利だね!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 個人再生は住宅を残したい人にとっては便利な債務整理。

 

住宅を処分する必要がある債務整理とは

個人再生の住宅ローン特則によって、ローンの支払いを終えていない住宅を手放さないで済むようになりますが、そもそも債務整理は、住宅を処分する必要があるのでしょうか。原則は下記の通りになります。

 

  • 任意整理=ない
  • 特定調停=ない
  • 過払い請求=ない
  • 個人再生=ない
  • 自己破産=ある

 

つまり、自己破産だけが処分する必要があるということになります。これがまずの原則です。しかしもちろん、売ればお金になる不動産を持っているのに、それを売らずして借金を滞らせれば、最終的にはそれらの財産を差し押さえられ、強制執行されます。売ってお金に換え、債権者の返済に充てるということですね。

 

借金

 

 

借金

ただ、さっきも言ったように任意整理や特定調停でもし住宅ローンを対象にすれば、住宅は引き揚げられるよ!そういう人はあまりいないと思うけど!

ぴよぴよ(なるへそ)!

この章のまとめ
  • 住宅を処分する必要がある債務整理とはである。

 

担保を処分するべきタイミングとは

また例えば任意整理で、住宅ローンや自動車ローンの債権を整理しようとすると、債権者は担保である住宅や自動車を引き揚げ、それを売ってお金に換え、返済に充てようとします。

 

借金

 


 

ということで、住宅を処分しなければならないのは、

 

  • 住宅ローンを任意整理しようとする
  • 住宅ローンを滞らせる
  • 借金を滞らせ、返済するお金をどうしても用意できない
  • 個人再生で住宅ローン特則を利用しない
  • 自己破産をする

 

というケースであると考えられます。こういったケースに該当しない場合は、基本的に住宅を残して借金の返済が出来るということですね。

 

カードローンを気軽に借りることができる世の中ですが、ほとんどの人はその借金を返済するときに、住宅を処分していませんよね。そんなことしなくても毎月少額の支払いをして返済することができますから、約束の返済が行われている以上は何も問題なく、普段通りの生活を送ることができますからね。

 

あくまでも返済が滞った場合のみ、問題が起きてしまうというだけです。そして最悪の場合は不動産を持っている場合はそれを売ることになる、ということですね。しかしそういうケースは滅多にあることではありません。

 

借金

抵当権者は、担保があるから安心してお金を貸せたわけだからね!抵当権設定者は、それをしっかりと理解して返済に努めるべきだね!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 返済が滞った場合のみ、不動産を持っている場合はそれを売ることになる。

 

住宅ローンの支払いが厳しい場合は最大10年間の延長が可能

さて、滅多にないとは言っても、それは分母の数が大きいからですね。借金をする人の数はとても多いわけで、その中で言えば少ない、というだけですから、実際にはこの手の問題で頭を抱える人が大勢いるわけですね。

 

住宅ローン特則の話に戻りましょう。リンク先の記事にも書いた様に、この住宅ローン特則を利用すれば持ち家を処分せずに個人再生をし、返済を続けることができます。

 

借金

 

冒頭の記事にも書いた様に、

この場合、住宅ローン自体の減額は利息の減免はないため、他の借金を減額させてローンを払い続けることになります。ただし、延長の上限は10年であり、しかも最後の支払いが70歳を超えることはできません。この特則の利用についても債権者の同意は必要ありません。

 

住宅ローンの支払いが厳しい場合は、最大10年間の延長が可能となるのも住宅ローン特則の特徴です。そこまで環境を整えてもらえれば、住宅を維持したまま借金を返済できる可能性は高くなりますね。 また、それが偏頗弁済に当たるのかどうかについては下記の記事に書きました。

 

 

この記事で、偏頗弁済や債権者平等の原則について考えることができます。結論を言うと、個人再生における住宅ローン特則は、偏頗弁済には該当しないということですね。特例としてこれが認められているのです。

 

 

借金

10年間の延長が認められるのはかなり大きいね!個人再生や任意整理の支払いは3年で、最大でも5年だからね!今から更に『10年が延長』なんだから、ありがたいね!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 住宅ローンの支払いが厳しい場合は、最大10年間の延長が可能のも住宅ローン特則の特徴。
  • 個人再生における住宅ローン特則は、偏頗弁済には該当しない。

 

住宅ローン特則が偏波弁済にならない理由

その理由はいくつかあります。これも記事に書いたのですが、個人再生が文字通り『住宅ローンを所有する個人の再生を助けるための制度』だからということが一つです。これが自己破産ならそうはなりませんね。むしろ、『住宅を処分する代わりに借金の全てを帳消しにする制度』ですからね。

 

  • 個人再生=『住宅ローンを所有する個人の再生を助けるための制度』
  • 自己破産=『住宅を処分する代わりに借金の全てを帳消しにする制度』

 

ですからね。こういった個人再生の特徴がまず考えられます。

 

そしてもう一つは、『債権者にとっても都合がいい』という事実があるのです。債権者からすれば、もちろん債権者平等の原則で考えると、むしろ、

我々の債権は個人再生で5分の1にするのに、住宅ローンの債権だけ免除してもらうなんて、これは偏頗弁済じゃないのか

という考え方が浮かび上がってきそうなところですが、それはそもそも法律で定められている特例ですので、そう考えるだけ無駄ということです。そもそも、『偏頗弁済』という考え方だって法律に存在しているからこそ人々に植えついている概念です。そういった概念がなければ、そもそもこういう疑問は浮かびません。

 

法律でそうなっているから仕方ないか

と思うことになります。それが人間というものです。ですから『債権者平等の原則』も『偏頗弁済』も法律に存在している概念だからこそ注目するのであって、元々そういった法律が存在しなければそこに執着をしないんですね。

 

ですからこの場合、『住宅ローン特則は特例だ』という法律があるわけですから、今度は人々は、『その法律』に考え方を支配されるようになります。

 

法律でそうなっているから仕方ないか

と思うことになります。ですからこの住宅ローン特則が遂行されることに対して、債権者らは債権者平等の原則の概念に支配されて『損』だと感じることはなく、そのままうなづいてしまうことになります。ですから、ここで言う『債権者にとっても都合がいい』というのは債権者平等の原則の話とは関係ないことです。

 

借金

債権者平等の原則という概念があるから、偏波弁済に損を感じる。ないなら、損を感じない。むしろ、『そうなっている』となっていれば、それに従う。それが人間だね!

ぴよぴよ(ちょっと何言ってるかわかんないっす)!

この章のまとめ
  • 住宅ローン特則が偏波弁済にならない理由は個人再生が文字通り『住宅ローンを所有する個人の再生を助けるための制度』だから。
  • もう一つは、『債権者にとっても都合がいい』から。

 

清算価値保障の原則で得られる債権者の利益

 

上記の記事で、オーバーローンとアンダーローンについて考えました。

 

  • オーバーローン=不動産評価額が住宅ローンより低い

 

借金

 

  • アンダーローン=不動産評価額が住宅ローンより高い

 

借金

 

 

ですね。オーバーローンであれば、売ってもマイナスにしかならないので清算価値がないと判断されます。しかしアンダーローンであれば住宅ローンの支払い額が不動産評価額を下回っていて、不動産を売ればお金が入るわけですから、清算価値があると判断されます。売ったらプラスになるということですね。

 

借金

 

もし自己破産をするとなったとき、オーバーローンであれば自宅を売っても負債は残ります。その後に免責が許可されればその負債は免除されることになりますが、住宅ローン会社は全額を回収できるわけではありませんし、他の債権者に至っては一銭も得られません。しかしアンダーローンに該当する場合は、余ったお金は他の債権者に配当されます。

 

個人再生は『清算価値保障の原則』のもと、自己破産をしたときよりも債権者へ多く配当しなければならないので、どちらにせよ自己破産をして持ち家を処分することになるよりは、個人再生の住宅ローン特則を利用してもらった方が、結果的に多くの返済金を得られる保障があるのです。これが『債権者にとっても都合がいい』という言葉の意味なんですね。

 

借金

 

また、もし自己破産をして持ち家を処分することになっても、住宅ローン会社だけは返済金を得ることができますが、その他の債権者はどちらにせよ得ることができないので、公平性にはあまり関係がないんですね。

 

借金

借金

つまり、債権者は個人再生の住宅ローン特則を利用してもらった方が、結果的に多くの返済金を得られる保障があるんだ!だから『債権者にとって都合がいい』んだ!

ぴよぴよ(なるへそ、よくやくわかったっす)!

この章のまとめ
  • 債権者は個人再生の住宅ローン特則を利用してもらった方が、結果的に多くの返済金を得られる保障がある。
  • 自己破産をして持ち家を処分することになっても、住宅ローン会社だけは返済金を得ることができるが、その他の債権者はどちらにせよ得ることができない。

 

住宅ローン特則の利用条件とは

さて、そんな住宅ローン特則(住宅資金特別条項)ですが、住宅ローンを返済中であれば、必ず利用できるという訳ではなく、以下の条件が揃っていなければなりません。

 

債務者の住宅であること

  • 債務者が所有する個人の建物であること
  • 自己の居住用であること
  • 居住用のスペースが床面積の2分の1以上に相当すること
  • 建物が2つ以上ある場合は、債務者が主として居住する1つに限る

 

住宅資金貸付債権であること

  • 住宅の建築や購入費用の貸付けにかかる分割払いの再生債権であること
  • またはこれの保証債務に係る債権を被担保債権とする抵当権であること

 

住宅に住宅ローン以外の抵当権が存在しないこと

 

代位弁済がされた場合は6か月以上経過していないこと

例えば、『自分の居住用』ですから、投資用のマンションだとか、一年に一度しか行かないような別荘ではこれを利用することができないわけですね。

 

借金

 

また、住宅ローン以外の抵当権が存在しないこととは、こういうことですね。

 

  • A社:住宅ローン会社
  • B社:住宅を抵当権に入れて借り入れている会社
  • C社:普通の無担保の消費者金融

 

という状況があった場合、B社の存在があるのであれば、不可能ということになります。B社は個人再生が始まるとなると、抵当権を持っている担保を現金化しようとしますから、住宅ローン特則は利用できません。

 

代位弁済については、下記の記事をご覧ください。

 

 

これらの条件を全てクリアしていれば、個人再生で住宅ローン特則を利用し、住宅を残したままその他の借金だけを債務整理することができます。

 

借金

住宅ローン特則は便利だね!結局、債務者にとっても債権者にとっても都合がいいので、こうした制度が成り立っているんだね!

ぴよぴよ(なるへそ)!

この章のまとめ
  • 住宅ローン特則の利用条件を確認する。

 

 

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