借金

離婚時に住宅ローンが残っている場合の財産分与の注意点

質問

離婚時に住宅ローンが残っている場合の財産分与の注意点は?

答え

住宅ローンは共有財産として財産分与の対象になりますので、基本的には『折半』でこの負債をそれぞれが負っていきます。

また、 住宅ローンが残っていた場合、パターンが2つあります。

 

  • その住宅を売る
  • その住宅にどちらかが住み続ける

 

という2パターンです。その住宅を売る場合、もしアンダーローンで、財産の評価価値が、残債務を上回る場合、つまり、1,000万円以上で売れるとわかった場合、夫婦で折半して、500万円ずつの財産分与となります。

 

その住宅にどちらかが住み続けるという選択肢を選んだ場合は、それはつまり『そのままその住宅を自分の物にする』意向があるわけですから、不公平な考え方となります。従って、自分の物にしたい一方は、自分の物にしない一方に対し、お金を払うことでその家に住み続けることができます。

 

どーもっ!ものしりニワトリです!この記事に書かれた情報を、補足したり解説するナビゲーターだよ!

ニワトリ

住宅ローンが残っている場合、アンダーローンかオーバーローンで対応が異なってくるよね!売ってお金になるならいいけどね!詳しく解説するね!

ぴよぴよ(親分に任せれば大丈夫っす)!

 

共有財産と特有財産

借金

 

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、基本的には夫婦でその残りのローンを支払っていくことになります。これは住宅ローンだけに限った話ではありません。住宅ローンを含めた『借金』や、現金を含めた『財産』の両方が、財産分与の対象になります。

 

これらは『共有財産』と言います。夫婦二人で作り上げた財産ですね。それがプラスの財産であろうとマイナスの財産であろうと、共有財産は夫婦二人の所有物となります。

 

また、『特有財産』は共有財産と違って、どちらか一方の財産です。これは、どちらかが結婚前から所有していた財産や相続・贈与で得た財産のことですね。特有財産は共有財産とは異なるわけですから、財産分与の対象ではありません。

 

借金

 

また、同じ考え方で、特有財産にはマイナスの財産もありますから、つまり借金があった場合はその借金をパートナーが負う責任はありません。

 

負う必要があるのは先ほどから出ているように、共有財産です。そして共有財産とは、基本的には『夫婦二人で作り上げた財産』ですから、

 

  • どちらか一方が勝手に作った借金

 

に関しては、もう一方はそれを負う責任があります。例えば、『夫がキャバクラやギャンブルで作った借金』や、『妻がホストや衝動買いで作った借金』ですね。この場合、それぞれが勝手に借金を作っているわけで、夫婦二人の共有財産ではありません。従って、これを財産分与することはありません。

 

借金

 

ですが、

 

  • 住宅ローン
  • 自動車ローン
  • 子供の教育ローン

 

等に関しては、夫婦二人で作り上げた借金です。これは共有財産として財産分与の対象になりますので、基本的には『折半』でこの負債をそれぞれが負っていきます。

 

借金

 

借金

共有財産は財産分与の対象!特有財産はどちらか一方のものだから分与することはないね!

ぴよぴよ(なるへそ)!

この章のまとめ
  • 離婚時に住宅ローンが残っている場合は、基本的には夫婦でその残りのローンを支払っていく。
  • 住宅ローンを含めた『借金』や、現金を含めた『財産』の両方が、財産分与の対象。
  • 夫婦二人で作り上げたこれらの財産を『共有財産』と言う。
  • 『特有財産』は共有財産と違って、どちらか一方の財産で、どちらかが結婚前から所有していた財産や相続・贈与で得た財産。
  • 特有財産は財産分与の対象ではない。

 

住宅ローンが残っていた場合

住宅ローンが残っていた場合、パターンが2つあります。

 

  • その住宅を売る
  • その住宅にどちらかが住み続ける

 

という2パターンです。

 

借金

 

ですが、もし売る選択肢を選ぶ場合は、実質本当にその住宅が売れなければ売る意味がありませんね。しかしもし売れて、1,000万円の現金が入ってきた場合は、それは共有財産ですから500万円ずつの配当にになります。

 

借金

 

しかしこれは簡単に考えすぎています。実際には、売れない場合や、売れたとしても、そのお金の支払いを、どちらか一方が『結婚前』に頭金を出していて、その住宅の全てを夫婦二人で作り上げた財産とは言えないケースがあります。

 

借金

 

しかしそうなった場合は計算は簡単で、その頭金の分を減らせばいいだけです。例えば5,000万円の住宅を、結婚前に夫が500万円の頭金を入れて購入しました。住宅ローンを組んだということですね。

 

そしてその後結婚し、そこに夫婦で住みました。妻が主婦をし、夫が働きました。夫婦二人でその家に住み、住宅ローンを支払っていました。そうなると、夫婦の共有財産は、

 

計算

5,000万円-500万円(夫が用意した頭金)=4,500万円

 

で、4,500万円ということになります。もし、このうちの3,500万円を支払い終えていた段階で離婚したのなら、

 

計算

4,500万円-3,500万円=1,000万円

 

で、残債務が1,000万円となっています。

 

借金

特有財産のことといい、このあたりのことはキッチリと考えられているね!法律っていうのはそれくらい感情的ではなくて、サバサバしたものでいいんだ!

ぴよぴよ(うーむ)!

この章のまとめ
  • もし住宅を売る場合は、頭金を誰が払ったかなどの計算をして、適切に処理する。

 

アンダーローンとオーバーローン

問題はこの後で、『ではこの1,000万円の残債務が残った住宅は、いくらで売れるのか』ということがポイントになります。

 

もしアンダーローンで、財産の評価価値が、残債務を上回る場合、つまり、1,000万円以上で売れるとわかった場合、

 

借金

 

アンダーローン

財産の評価価値が、残債務を上回る場合

 

例えばそれが2,000万円で売れる場合は、

 

計算

2,000万円-1,000万円=1,000万円

 

この売却したお金から残債務を引いて、1,000万円の現金を手に入れることができる為、ここから夫が入れた頭金を引いて、

 

計算

1,000万円-500万円=500万円

 

500万円となりますから、これを夫婦で折半して、250万円ずつの財産分与となります。

 

計算

500万円÷2人=250万円

 

借金

 

また、もしオーバーローンで財産の評価価値が、残債務を下回る場合、つまり、1,000万円以下でしか売れないとわかった場合、

 

借金

 

オーバーローン

財産の評価価値が、残債務を下回る場合

 

例えばそれが800万円でしか売れなかった場合は、

 

計算

800万円-1,000万円=-200万円

 

つまり、200万円の借金となるため、これを折半して、100万円ずつの借金を双方が負うことになります。

 

計算

200万円÷2人=100万円

 

借金

 

借金

もし売れたらいいんだけど、売れないで負債だけ残ることもあるからね!でも全部細かく公正な判断が下されるよ!

ぴよぴよ(うーむ)!

この章のまとめ
  • アンダーローンとオーバーローンのそれぞれの対処法を確認する。

 

その住宅にどちらかが住み続ける場合

また、その住宅にどちらかが住み続けるという選択肢を選んだ場合は、それはつまり『そのままその住宅を自分の物にする』意向があるわけですから、不公平な考え方となります。従って、自分の物にしたい一方は、自分の物にしない一方に対し、お金を払うことでその家に住み続けることができます。

 

借金

 

例えば先ほど考えたアンダーローンの場合は、売却したら250万円ずつの分与になる予定だったので、どちらか一方がその財産を全て自分の物にするなら、元の不動産評価額である500万円を、相手に支払う必要があります。例えば夫が住むなら、

 

  • 夫=500万円を妻に払い、住宅を自分の物にする
  • 妻=500万円を夫から受取り、住宅を手放す

 

ということですね。

 

借金

 

オーバーローンで考えた場合は、100万円ずつ借金を負うと言いましたが、どちらか一方がそのまま住宅に住み続ける場合は、その住む方は100万円を払う必要はありません。家を出ていく方が100万円を支払います。

 

なぜなら、住み続ける人はまだ残っている住宅ローンを支払続け、ローンが終わったらその住宅を自分の物にするからです。例えば夫が住むなら、

 

  • 夫=100万円を妻から受取り、住宅ローンの残債務を支払い、その住宅を自分の物にする
  • 妻=100万円を夫に支払い、その住宅を手放す

 

ということですね。

 

借金

 

借金

これも公正に考えられているよね!全ては公明正大に、平等公平に考えることが求められているんだ!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • どちらかが住み続けるという選択肢を選んだ場合は、自分の物にしない一方に対し、お金を払うことでその家に住み続けることができる。

 

住宅ローンがあると借金の審査は通りにくくなる

また、もし住宅ローンの支払いや離婚によって生活が苦しくなり、借金を考えている場合は、下記の記事を参考にしてください。記事に書いた様に、住宅ローンがあると借金の審査は通りにくくなります。ただでさえ借金を抱えているところに、 住宅ローンという数千万円の借金を重ねる事になるわけですから、当然これ以上は無理だと判断されて審査には通りません。

 

借金

 

 

また、すでに住宅ローン以外にも借金をしているという人で、それらの支払いに困っている場合は、下記の記事で任意整理や個人再生について考えてみましょう。

 

 

住宅を残したままその他の借金を整理することができます。

 

借金

そう考えると、住宅ローンはお荷物ってことになるね!これを機に何とか解決しておいた方がいいかもしれない!

ぴよぴよ(うーむ)!

この章のまとめ
  • 住宅ローンがあると借金の審査は通りにくくなる。

 

住宅ローンが支払えなくなった場合、すぐに住宅は競売に掛けられてしまう?

また、住宅ローンが支払えなくなった場合、すぐに住宅は競売に掛けられてしまうのでしょうか。

 

借金

 

『借りた金で死なないための129ヶ条 借金力』にはこうあります。

住宅ローンを6カ月以上遅れても、競売にかけられない?

 

さて、いきなりですが、銀行対策・住宅ローン対策の最悪の事態について考えてみましょう。最悪の事態の代表は『競売』です。ほかに給与差押なども考えられますが、銀行系ではあまり多くありません。

 

(中略)

 

住宅ローンの返済を止めると、すぐに競売になるわけではありません。最初は支店の担当社から電話があるくらいでしょう。

 

『今月分の入金がありませんが、どうなさいましたか?』

『ご入金はいつごろになりますか?』と。

 

契約内容や支店の姿勢などにもよりますが、おおむね3カ月以上この状態が続くと、『期限の利益を喪失』します。期限の利益の喪失とは、分割払いというメリットを喪失する、つまり分割払いが利かなくなり、一括請求を受けることを意味します。しかしこの時点でも、まだ競売にはなりません。

 

期限の利益を喪失すると、次は保証会社への『代位弁済』があります。銀行は保証会社に肩代わりをしてもらうので、金銭的に痛くも痒くもありません。こうして銀行の手を離れて、保証会社が債権者になりかわり、請求を続けてきます。もちろん『一括請求』です。

 

この一括請求に応じられないと、いよいよ担保である『自宅の売却』を求めてきます。でも、いきなり競売になるのではなく、まずはほとんどの場合、任意売却を求めてきます。なぜなら、競売には手間と費用がかかるうえ、手続きに長い時間がかかりますが、任意売却は文字通り顧客に『任意』に売却させるわけですから、銀行にとっては時間も手間も費用も節約できるかです。また全国的に、競売よりも任意売却の方が高く売れる傾向があるという理由もあります。

 

  • 期限の利益を喪失
  • 代位弁済
  • 一括請求
  • 任意売却の交渉

 

これらがあって、最後の最後に競売という形になるわけですね。これらの過程だけでも半年から一年ほどかかるので、競売は結局、支払いができなくなってもしばらくは行われないと考えることができます。その間に何とか体制を立て直したいですね。

 

こうした問題を最適化するには、やはり専門家である弁護士に依頼するのが賢明です。

 

借金

半年から一年ほどかかるから、その間の時間を有効活用して、何とか最適化することが求められるね!やっぱり問題を最短で解決するためには、プロである弁護士の力を借りたほうがいいかもしれないね!

ぴよぴよ(たしかに)!

この章のまとめ
  • 住宅ローンが支払えなくなった場合、競売にかけられるまでには半年から一年ほどかかる。

 

 

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